马萨诸塞州商业租客的好消息

商业房东在租户违约时加速收取剩余租期所有租金的条款不被法院支持

2022年12月23日

马萨诸塞州的法条和判例法在商业租赁的关系中，一直比较保护房东。比如，当房客提早

终止租约或有其他违约情况时，只要租约有约定，房东有权一次性加速收取剩余租期租金

的条款，这个违约惩罚的金额往往给房客带来巨大的经济负担，对房客来说是火上浇油，

因为大部分房客提早解约的理由是资金不足无法继续支付房租。

加速收取租金赋予房东的权利是指，在租户违约时，房东可以收取租赁合同规定的剩余租

期的全部租金作为违约金。它是商业租约中的一个常见条款。马萨诸塞州以前的判例法允

许加速租金条款，只要它们在租约中注明。以前法院还指出，业主没有义务通过重新出租

房屋来减轻损失，这就意味着房东不需要重新出租房屋以减少房客应付的违约金数额（除

非在租约中说明）。

然而，在最近的Cummings Properties, LLC诉Darryl C. Hines案（编号21-P-1153，2022年12月5

日）一案中，房客违约搬出后，房东Cummings重新出租房屋给新租客后，向法院起诉要求

再向原违约租客的保证人收取加速租金作为违约金。上诉法院明确表示说，法院不支持房

东这样的做法，这对原房客是一种不可执行的惩罚。特别是，Cummings案中的租约允许房

东同时收取原房客所欠剩余租期的全部租金（加速租金）和新租客的租金。房东辩驳其很

难调整确定原房客在剩余租期应付的租金，法院不认可房东的论点。法院认为，在这里

，房东事实上重新出租了房屋，但在事后仍向租约上的担保人追索全部加速租金作为违约

金。房东可以通过这两种收款途径取得双倍的经济利益。法院认定加速租金过高，不予支

持这种惩罚方式，认定这是违反公共政策，简而言之，对房客是不公平的。

简而言之，马萨诸塞州上诉法院对商业租约中的加速条款采取了更严厉的审查。预计，房

东可能会对此案提出上诉，马萨诸塞州最高司法法院可能会很快作出裁决。目前，商业

业主需要注意的是，这样的加速租金条款可能无法执行，并应考虑更新其租赁合同中的相

关条款的语言。而商业租户则需要注意，聪明的房东会有一个精心起草的补救条款来应

对最近的案例法，并应考虑对此类条款进行更详细的审查。

本摘要仅用于教育和信息目的，不提供法律建议。

本文来自对 Attorney James B. Heffernan’s article CASE ALERT: A Massachusetts Appeals Court

Strikes Down a Commercial Landlord’s Right to Collect Acceleration of Rent on Tenant Default

的部分翻译英文原文请见 https://www.richmaylaw.com/case-alert-a-massachusetts-appeals-

court-strikes-down-a-commercial-landlords-right-to-collect-acceleration-of-rent-on-tenant-

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