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麻州商业租赁法律点滴

麻州商业租赁的法律法规不同于住宅租赁。由于居民是弱势群体,住宅租赁的法条给予居民很大的保护,这种特权房东享有不到。但是,商业租赁的法律对租客和房东的保护程度相对比较平衡或者是稍稍倾向于房东,因为法律认为双方都是有一定商业头脑的地位均等的群体。


首先,麻州商业租赁是期限都比较长,通常在5-7年之间,也不乏有10年的租期。如果是少于5年的租期,一般租金会比较高。很多租约在第一个租期结束后会给房客一次或两次续租的期权。房客可以选择不续租,但是一旦选择,房东必须接受。在第一个租期内,租金每年会上涨3%-5%。在续租的期限内,很多租约会根据当时的市场价来决定。绝大多数的租约不允许租客在租期内解除租约。租客解约的原因通常是,经营不善无法维持租金,或者扩大经营业务需要更加大的空间。可惜,这两个理由都不足以使房东无条件地结束租约。在这种情况下,房东最强势的条款是要求房客支付剩下租期内所有租金。还有一个比较多见的条款是,如果房东很快签约到新的租客,新租客的房租比现在的租客的租金低,房东要求现在的租客支付剩下全部租期的租金的差价。当然,还有一些其他的因素会需要考量。比如,办公室所在的地点是否供不应求、当时的经济情况对办公室的供需现状、这个办公室的空房情况、房东是否允许转租或分组等等。还有需要指出的是,除非租约规定,麻州法律没有要求房东尽力寻找新的租客以减少损失的法律义务。所以租客切记在租约中一定要给房东此义务,把房东的这个义务锁住。所以,当租客意图提早解约,第一步是非常仔细地阅读租约,理解提早解约的后果,同时分析几种不同的处理方法。


另一个重要点是,麻州的大部分商业房东会要求租客公司提供一个或多个保证(自然)人签署保证协议,与租客共同承担支付租金的义务。但是,很多保证人可能是从中国来美国时间不太久的个人,还没有足够的时间去建立良好的信用记录,即便银行里存有高额的存款[1],房东也不认为是一种保障(因为钱随时是可以转移的)。很多房东会要求租客以信用证的形式提供相当于租期一半时间或更长时间的保证金。通常,房东在收到信用证之后,每过租期一年,房东会返还租客一年的租金。房东以这样的方式来保证租客会支付至少大部分租期的租金。

[1] 我所曾经代理过一个租客公司,公司成立不足一年,股东是中国公民,出示美国银行账户里两百万美金的存款,房东还是拒绝接受其作为保证人,除非他愿意向房东以信用证的形式把此笔钱作为担保。

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