按现状出售”（As-Is）并非免责通行证：卖方仍需承担隐蔽缺陷的责任

我们最近在马萨诸塞州代理了一位民宅买方，该买方已签署了一份房屋买卖协议。就在交割前不久，在最终验房过程中，我们的客户震惊地发现，所有主要的管道线路和暖气片均已被更换，这表明该房产曾遭受严重的冻结损害。修缮和损失都发生在签署买房协议之后。

进一步调查显示，卖方未能维持供暖，导致管道冻结并爆裂，并在数周内进行了大规模维修，但卖方未作任何披露。

在我们发出正式催告函后，尽管卖方一再拒绝，我们仍成功为客户争取到了全额定金的返还。最终，买卖协议被解除，我们的客户顺利退出了该交易。

“按现状出售”（As-Is）并非卖方的万灵药

在马萨诸塞州，卖方常常依赖“按现状出售”条款，暗示一旦合同签署，风险便完全转移给买方。这种说法只对了一半-而在许多情况下，具有误导性。

马萨诸塞州遵循“买者自慎”（caveat emptor, or buyer beaware）原则，即卖方通常没有广泛义务主动披露房产缺陷。但这一原则有明确的限制。卖方不能利用合同条款作为欺诈、隐瞒或不当行为的保护伞。

“按现状出售”不能保护欺诈行为

“按现状”条款旨在分配风险-但并不免除因欺诈、虚假陈述或主动隐瞒所产生的责任。法院一贯拒绝卖方在作出虚假陈述或隐瞒重大信息的情况下，借此类条款逃避责任。

法律在明显缺陷与潜在缺陷之间划出明确界限。对于通过检查可以发现的显性缺陷，买方可能需承担风险；但对于隐蔽的、重大的且卖方知情却未披露的缺陷，卖方仍需承担责任。

卖方造成的缺陷：解除合同的依据

当缺陷不仅未被披露，而且是由卖方造成时，对买方分配责任和追讨损失更为有利。

如果卖方制造了严重影响房产价值的状况且未予披露，法院通常将该行为视为根本性的不公平行为。正如某法院所述：“当某一由卖方造成的状况实质性地损害了合同价值，且该状况仅为卖方所知……卖方未披露即构成撤销合同的依据。”（Stambovsky v. Ackley, 572 N.Y.S.2d 672, 674 (App. Div. 1991)）。

该原则同样适用于买卖协议已经签订之后至交割这段期间发生的损害。如果卖方未能妥善维护房产-例如在冬季未维持供暖，导致管道冻结、水浸及结构性损害-该等损害即属于卖方造成的缺陷。若卖方隐瞒该状况，尤其是在维修仍在进行期间，买方不仅有权主张损害赔偿，还有权解除合同。

隐瞒即欺诈——并非沉默

马萨诸塞州法律并不要求卖方主动披露房产的每一个细节但不允许故意隐瞒。

法院将故意隐瞒视为与故意做出虚假陈述具有同等法律效果。隐藏缺陷的卖方，等同于就缺陷作出虚假陈述。在欺诈情形下，“按现状”条款不提供任何保护。

尤其是在卖方于交割前进行了维修却未向买房披露时，这一点尤为明显。当买方仅在最终验房时才发现问题，这往往是隐瞒行为的有力证据。

结论

“按现状出售”是一种风险分配工具，而非免责条款。当卖方制造缺陷、隐瞒重大损害误导买方时，马萨诸塞州法律为买方提供了有力救济，包括解除合同及损害赔偿。