佣金纠纷：购房者“绕开”经纪人，8万美元佣金没省到，反被判4千7百万美元重罚

房地产买卖通常看起来并不复杂：聘请经纪人、看房、出价、签约、验房、登记契据、完成交割，最后拿到钥匙。但在实际操作中，交易往往会因为市场变化、卖方偏好或经纪人的安排而迅速变得复杂。有时，出现在最终合同上的经纪人，并不是最早介绍房源、推动交易的那个人——佣金问题也往往由此引发法律纠纷。

佛罗里达州近期由陪审团裁决的 Goldstein 案就是一例：陪审团判决购房者赔偿买方经纪人佣金、并附带数百倍于佣金的惩罚性和补偿性赔偿。该案向我们展示了，一起看似普通的经纪佣金纠纷，一旦交易的时间安排和交易结构显得可疑，就可能升级为涉及欺诈和干扰商业关系的诉讼。该案中，初始的买方经纪人为Alexander Goldstein ，在Miles Goldstein 房地产有限责任公司做经纪人。两位购房者分别为Reuben Ezekiel 和 Roman Diakwski。 

买方经纪人称，两购房者先委托他在 Golden Beach 物色投资性房产。在他初步物色之后，他向两购房者推荐了 313 Center Island Drive——一处挂牌价低于 300 万美元的滨水房产。随后，买方经纪人草拟了一份 250 万美元的报价，发送给卖方经纪人，并持续跟进卖方的答复。

卖方经纪人此后表示，这笔交易大约可以按 285 万美元成交。买方经纪人将这一信息转告了其中一位购房者。随后两购房者告知买方经纪人，其二人已无意继续购买此房产。然而，两购房者其实并未真正放弃这笔交易。其中一位购房者的姐姐 Irene Ezekiel Ishay 通过R&R GB 投资集团有限责任公司递交了一份新的 285 万美元报价。此后的交易文件将R&R GB 列为买方，并把买方经纪人由Goldstein 换成了这位购房者的姐姐。交割时，84,000美元的佣金被返还给了两购房者，其中仅有 5,000美元被支付给这位购房者的姐姐。  

买方经纪人在诉状提出了 procuring cause、默示合同、欺诈、侵权干扰和共谋等多项主张。本案之所以引人关注，是因为陪审团不仅采纳了买方经纪人Goldstein关于对方存在重大不当行为的核心主张，还对购房者判处重罚。据《The Real Deal》报道，迈阿密陪审团认定Ezekiel 就欺诈、侵权干扰、共谋实施欺诈以及共谋干扰商业关系承担责任，并判给约 4,780万美元的损害赔偿。

Procuring Cause 的概念(促成交易的直接原因 / 实际促成交易的经纪人)

经纪人能否拿到佣金，通常不只取决于最终文件上署的是谁的名字，还要看经纪人是否实际促成了交易。这里的关键法律概念就是“procuring cause”。简单来说，仅仅找到一处房产是不够的；经纪人通常还需要采取实际行动，把买卖双方对接起来，并持续参与推动交易的谈判。

如果买方与卖方故意把经纪人排除在外，最终却仍然完成了同一笔交易，经纪人仍可能有权主张佣金；反之，如果经纪人只是介绍了房产、此后便不再参与，就可能丧失佣金请求权。

马萨诸塞州的判例与实务

马萨诸塞州的规则更为严格。经纪人通常不会仅仅因为介绍了买方，或参与了部分谈判和沟通，就理所当然地获得佣金。在多数住宅交易中，经纪人往往只有在以下条件全部满足后才能取得佣金：其找到了“愿意、准备好且有能力购买”的买方；买卖双方签署了具有约束力的协议；交易最终顺利完成。

但也存在例外。如果卖方出于恶意阻挠交易完成，经纪人仍可能有权取得佣金。[4]换言之，在经纪人已完成其应尽工作的情况下，卖方不得通过阻挠交割来逃避支付佣金。

为减少争议，买方、卖方和经纪人都应把佣金条款约定清楚。协议应载明：佣金于何时视为已经赚取、由谁支付，以及交易最终未能完成时佣金如何处理。

购房者应该注意什么

在更换经纪人或重新出价之前，购房者应认真对待经纪佣金问题。可疑的佣金安排，可能很快从单纯的费用纠纷，升级为欺诈或干扰之诉。购房者应先确认以下事项：

● 是否存在买方与经纪人之间的书面协议；

● 佣金于何时视为已经赚取；

● 第一位经纪人是否介绍了房产、安排了看房，或参与了交易条款的谈判；

● 是否存在保护期条款（即：若购房者在经纪关系结束后的一定期限内买下同一处房产，第一位经纪人仍可能主张佣金）；

● 新经纪人就同一笔交易究竟做了哪些具体工作，这些工作对于促成一位“愿意、准备好且有能力购买”的买方是否起到了作用；

● 新经纪人提供的返佣或佣金抵扣发生于何时，以及是否影响了更换经纪人的决定；

● 更换经纪人的整个过程是否有清晰的书面记录。

更稳妥的做法，是从一开始就以书面协议确定经纪关系。协议应载明：经纪人代表哪一方、佣金何时赚取、由谁支付，以及是否存在返佣或抵扣。购房者若要结束经纪关系，也应以书面形式加以确认。

举例而言，假设经纪人 A 已经找到房产、就价格进行了商谈，并起草报价、提交给卖方。此时，购房者若对 A 的服务不满意，或另有理由想终止代理关系，应先审阅代理协议；如果其中没有保护期，则应向 A 发出书面解约通知。需要注意的是，如果 A 是在陪同购房者看过十几套房子之后，才找到这套理想房源，那么 A 显然已经完成了相当一部分工作。这种情况下，较为稳妥的处理是：购房者事先向 A 说明，会安排第二位经纪人与 A 分摊一部分佣金，并商定具体比例；随后再由家人、朋友或新经纪人接手，并在协议中明确应分给 A 的佣金比例。一般而言，交易越接近签约阶段购房者才与 A 解约，A 应得的佣金比例就越高。在整个过程中，都应请律师评估其中的佣金风险。

核心原则其实很简单：坦诚、清晰、透明。在尚未确认第一位经纪人是否仍可能主张佣金之前，不要贸然让新经纪人接手、去完成同一笔交易。

经纪人和代理人应该注意什么

经纪人应妥善保留详细记录。有价值的记录包括：

● 介绍房产的日期；

● 各类沟通记录；

● 报价和电子签名记录；

● 还价记录；

● 关于价格的讨论；

● 任何显示购房者“已退出”或“不再感兴趣”的信息。

如果购房者表示交易不再继续，经纪人应进一步确认：购房者究竟是只放弃这一次报价，是要结束与该经纪人的合作关系，还是彻底放弃购买这处房产。目前的既有判例保护的，是那些持续参与交易、或被故意排除在交易之外的经纪人；而Goldstein 案则提醒经纪人：如果从文字记录上看，像是经纪人自己主动退出了交易，那经纪人日后再主张佣金就会更加困难。因此，如果经纪人认为自己已经完成了Procuring Cause 中的某些环节，就应当事先向购房者提出，请后续接手的经纪人分给自己一部分佣金——事先把话讲清楚，正是为了避免日后第一位经纪人与第二位经纪人之间因佣金产生争议。对第二位经纪人而言，遇到已经看中某处房产的购房者时，首先应询问对方是否已经与其他经纪人合作；如果有，则应进一步了解是否已经解约、以及是否存在保护期。

如果第二位经纪人试图以返佣为诱饵，促使已有经纪人的客户与现任经纪人解约，就必须格外谨慎，较为妥当的做法是主动提出与第一位经纪人合理分摊佣金。当然，这样一来，购房者更换经纪人的动机也会随之减弱——如果第一位经纪人在服务上并无其他问题，购房者往往也就不再更换。由此可见，如果购房者仅仅为了让自己多拿返佣而更换经纪人，这种做法本身在职业道德上并不可取。而且，更换经纪人的时点越靠近购房流程的后期，第二位经纪人被指控故意干扰他人合同关系的风险就越高。

结论

Goldstein 案提醒购房者和经纪人：应在交易变得复杂之前，就把相关事项谈清楚、写清楚。购房者更换经纪人时应做到沟通明确；经纪人则应保留记录，以说明自己如何参与并促成了交易。一旦存在疑问，或有需要披露的事项，应及时向相关经纪人核实。涉及法律问题或佣金风险时，则应咨询律师。

免责声明

本文仅供一般信息参考，不构成法律意见。涉及具体法律问题或佣金风险时，请在更换经纪人或提交新报价之前咨询律师。