商业租客和房东警惕！商业租赁自动续约条款有效通知的判决

麻州上诉法院在2023年6月7日Sourcing Unlimited, Inc. v. Cummings Properties, LLC (1) 一案中判定，房客电子邮件给房东通知无意续租构成 “不续租通知”，即便租约规定任何和租约有关的通知必须用非电子邮件的方式。

原告租客Sourcing Unlimited, Inc. (Jumpsource)起诉房东Cummings Properties, LLC. (Cummings) 在已经被租客通知不再续约的情况下仍然拒绝终止合约，并且坚持续约。在一审判决租客胜诉的情况下，被告选择上诉。上诉维持原判。

事件起源于双方签订了五年的商业租约，租期截止于2016年11月30号。租约规定，租约会被自动续约，如不想自动续约，任何一方在租期末尾一年到结束前6个月前需以书面表达的方式向另一方寄出certified letter或者registered letter，并且需要向对方索要退货标签（return label ）。租约同时规定，除书面通知之外，任何口头，传真，或电子表达方式均将被视为无效表达。除此之外双方的合约中明确表明了任何一方都有终止自动续约的权利。事实上，原告在条约规定通知无意续约的时间范围内，即2015年12月1日到5月1日前，多次通过电子邮件的方式表达不再续约的意愿，房东也有多次回邮。之后，房东认定原定租期结束后被自动续约五年。

法官在判决中理论，虽然商业租赁中的续约条款必须严格遵守，但是，在某些违反续约条款的情况下，只要此违反是“微小的偏离“，并且是续约条约中不重要的要素，比如“通知方式”， 而且此偏离没有影响续约条款的本意和主旨，法院会判定此“微小的偏离“只是”技术上的偏离“，不违反条约。本案即为一例。法庭认为在本案中，租客多次以电子邮件的方式通知房东房无意续约，房东并没有对此事实提出异议，所以房东收到了“实际的通知”，那么，即便合约明确规定只能以某些信件为通知方式，并且“电子邮件不构成有效通知方式”，租客的通知仍然具有法律效力。

法官也指出，其判决的另外一个重要因素是，本续租条款同时给予房东或者租客通知对方“无意续约”的权利，一旦通知到对方，那么租约就不会再延续。如果租约的延续需要一方的通知和另一方的同意，也就是双方的书面同意，那么法院判定某些“微小偏差“是否违反”严格遵守续约条款“会更加严格。

那么在读完此文章后作为房东您是否会担心自己起草的租约不被租客严格遵守却仍然得到法院支持？亦或租客您是否会担心自己将在租期结束后表明无意续约的意愿后仍被房东自动续约？如何去明确您在合同中的合法权益，并且万一发生纠纷能得到法院的支持，请联系Lion’s Law律所.

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(1) https://www.mass.gov/files/documents/2023/06/07/n21P1054.pdf