房东解除商业租约的权利以及租客的补救方法

当商业房东解除租约并驱逐租客，他们这样做的法律依据是什么？租客有没有补救措施？从2021年开始，由于疫苗的普及，新冠疫情的形势已经逐渐好转。但近期由于疫情影响的所导致的各个城市的商业租约问题也渐渐浮现。尽管麻省高级法院在三月刚刚决定商业租约的租客在麻省政府禁止令期间的租金支付义务在一定条件下可被豁免[1]，但对于商业租约的房东因为租客疫情期间未支付租金可行驶的权利和义务却还未有详细的案例法分析。所以在相关的麻省案例法决定之前，房东应仍然按照《麻省总法典》行驶自己的权利和义务。

如其他关于商业租约的法律规定一样，麻省对于商业租约合同在租客未支付房租而解除租约的情况同样有特殊的规定。《麻省总法典》第186章的第11A条是专门管理因未付款而终止商业租赁的行为的法条。根据《麻省总法典》第186章的第11A条规定，房东有权（i）根据租赁合同规定或（ii）在没有此类租赁规定的情况下，至少提前14天以书面形式发出驱逐通知租客，以终止此租赁关系。

如果租赁合同中不包含房东终止合同的条款规定，则租客有权进行补救。但是如果租赁合同已经包括终止合同条款，《麻省总法典》并不提供给此类合同的租客权利去补救其违约行为。在合同已有终止条款的规定下，租客必须按照合同规定的条款与房东进行协商。换言之，如果合同中提供了给租客补救的权利，租客则可以根据合同的补救方式行驶权利，但如果合同只规定了终止没有提供补救，那么租客在合同规定下则无权补救其违约。如果租客无法补救，其将面临的则是立即被驱逐且进行赔款。

如此说来，租客就完全没有补救的可能了吗？其实并不尽然,根据Banco do Brasil, S.A. v. 275 Washington St. Corp., 750 F. Supp. 2d 279 (D. Mass. 2010) 一案，法院就为租客提供了平衡法律上的补救权利。在 Banco do Brasil, S.A. 案中，房东在租客未支付第一笔租金后下达驱逐通知并要求解除合同，而租客在收到通知的几天内立即支付了欠款。法院裁定， “租客虽然有违约，行为情节不严重或纯属偶然，所以即使租约中有违约条款，我们的法院也不会允许房东终止租约。” 法院认为，“根据麻省法律规定，基于衡平法的公平原则，尽管租客根据租约无权补救拖欠租金的违约行为，但租户得知其未支付租金后立即支付了未付的租金，另加滞纳金，而房东病没有因租户延迟付款而受到伤害，所以租户的违约行为是微不足道的且属于偶然，所以房东不得行驶其终止商业租赁合同的权利。”这一规定无疑为房东和租客在有未支付租金行为下的协商提供了良好的指南。

除此之外，房东和租客也应注意在进行违约通知以及补救行为通知的时候需要严格按照租约规定的方式发送通知，如果方式错误则极有可能导致通知无效而失去最佳的协商时间。

除了第11A条款外，对于商业租约，麻省其他章节都有特殊的规定，例《麻省总法典》的第239章第 1节也规定了，住宅和商业租户均可使用summary process来进行因违约引起的驱逐以及其他救济措施；而第184章的 18条也规定了商业租赁和住宅租赁一样都禁止房东个人私自进行驱逐。我们建议，当您在签署商业租赁合同时请务必咨询专业律师进行合同的指导以避免失去您的合法权利。

[1]详情可见Lion’s Law 对于《麻省高等法院判决餐馆在新冠疫情被迫停业期间免除支付房租的义务,》的分析https://www.lionslawgroup.com/post/%E9%BA%BB%E5%B7%9E-suffolk-county-%E9%AB%98%E7%AD%89%E6%B3%95%E9%99%A2%E6%9C%80%E6%96%B0%E5%88%A4%E5%86%B3-%E9%A4%90%E9%A6%86%E5%9C%A8%E6%96%B0%E5%86%A0%E7%96%AB%E6%83%85%E8%A2%AB%E8%BF%AB%E5%81%9C%E4%B8%9A%E6%9C%9F%E9%97%B4%E5%85%8D%E9%99%A4%E6%94%AF%E4%BB%98%E6%88%BF%E7%A7%9F%E7%9A%84%E4%B9%89%E5%8A%A1